De acordo com o empresário e investidor Guilherme Silva Ribeiro Campos, essa é uma das perguntas mais frequentes entre investidores e incorporadores que olham para mercados imobiliários emergentes no Brasil: loteamento aberto ou condomínio fechado? A resposta não é simples, e quem tenta simplificá-la geralmente está ignorando variáveis que fazem toda a diferença entre um projeto bem-sucedido e um ativo difícil de girar.
Se você está analisando um investimento em uma cidade do interior que está crescendo, este conteúdo vai ampliar sua perspectiva e ajudá-lo a fazer as perguntas certas antes de alocar capital. Porque, no mercado imobiliário, a diferença entre o produto certo e o produto errado para aquele mercado pode representar anos de vantagem ou anos de espera.
Quais são as diferenças estruturais entre loteamentos e condomínios fechados que impactam o retorno do investimento?
Conforme Guilherme Silva Ribeiro Campos, loteamentos e condomínios fechados são, antes de tudo, produtos jurídicos distintos, e essa distinção tem implicações práticas significativas para quem investe. No loteamento, o empreendedor subdivide uma gleba em lotes individuais, com infraestrutura de ruas, calçadas, iluminação e redes de utilidades que, após a aprovação e o registro, passam a ser de responsabilidade do município. O comprador adquire um lote com escritura individual e liberdade para construir segundo as normas do plano diretor local.
O condomínio fechado, por sua vez, é uma modalidade em que o empreendedor cria uma área privada com infraestrutura interna, muros ou cercas no perímetro, sistema de segurança e áreas de uso comum. Os compradores adquirem frações ideais do terreno e se tornam condôminos, com obrigação de pagar taxas de manutenção e de respeitar as normas internas do empreendimento. Essa estrutura confere ao produto uma percepção de exclusividade, segurança e controle sobre o ambiente que parte significativa do mercado consumidor está disposta a pagar como premium. Por outro lado, o custo de implantação é substancialmente maior e o prazo de aprovação costuma ser mais longo.
Do ponto de vista do retorno financeiro para o investidor, o empresário do setor imobiliário Guilherme Silva Ribeiro Campos destaca que os dois modelos apresentam dinâmicas bastante diferentes. Loteamentos geralmente têm maior velocidade de absorção em mercados populares, com ticket médio mais acessível e demanda mais ampla. Condomínios fechados tendem a ter margem por unidade mais elevada, mas o ciclo de vendas é mais longo e a demanda é mais sensível ao perfil socioeconômico da cidade e ao grau de maturidade do mercado imobiliário local. Escolher o modelo errado para um mercado específico pode resultar em um produto tecnicamente bem executado, mas comercialmente difícil de girar.
Como o perfil de uma cidade em crescimento determina qual produto imobiliário tem maior potencial de valorização?
O ponto de partida para qualquer análise imobiliária séria em cidades do interior é compreender em que estágio do ciclo de crescimento aquela cidade se encontra. Cidades em fase inicial de expansão urbana, com renda média ainda baixa e demanda habitacional concentrada nos estratos populares e de renda média, tendem a absorver melhor loteamentos do que condomínios fechados. Nesses mercados, o déficit habitacional é real e urgente, o acesso ao crédito imobiliário é determinante para a decisão de compra e a percepção de valor está mais associada à localização e ao tamanho do lote do que ao conceito de exclusividade.
À medida que a cidade cresce e consolida uma classe média mais robusta, o mercado começa a demandar produtos com mais sofisticação. A chegada de novos empregos formais, o aumento da renda disponível e a formação de uma camada de consumidores que já resolveu a questão da moradia básica e agora busca qualidade de vida e segurança criam condições mais favoráveis para o lançamento de condomínios fechados. Segundo Guilherme Silva Ribeiro Campos, esse é o momento em que o produto de maior valor agregado começa a encontrar absorção adequada no mercado local, sem o risco de ficar descolado da capacidade de pagamento da demanda efetiva.
Quais critérios práticos devem guiar a decisão entre loteamento e condomínio fechado em mercados imobiliários emergentes?
O primeiro critério que qualquer investidor ou incorporador deve avaliar é a capacidade de pagamento do público-alvo local. Isso não é uma análise subjetiva: ela deve ser feita com dados reais de renda, acesso a financiamento e perfil de compras no mercado imobiliário da cidade. Uma forma prática de calibrar essa análise é observar o ticket médio dos imóveis que têm girado com regularidade nos últimos dois ou três anos. Se o mercado absorve bem produtos até determinado patamar de preço e trava acima disso, o empreendedor que ignora esse limite vai precisar de tempo e capital para educar um mercado que talvez ainda não esteja pronto para o produto que está sendo ofertado.
O segundo critério é a complexidade regulatória local e o prazo de retorno esperado, comenta Guilherme Silva Ribeiro Campos. Condomínios fechados geralmente envolvem processos de aprovação mais longos, custos de implantação mais altos e prazos de retorno do capital estendidos. Para investidores com horizonte de tempo restrito ou para incorporadores que precisam girar capital rapidamente, o loteamento pode oferecer uma equação financeira mais favorável, mesmo que a margem por unidade seja menor. Já para quem pode sustentar um ciclo mais longo de desenvolvimento, o condomínio fechado em uma cidade que está amadurecendo pode entregar um retorno por unidade significativamente superior.
Por fim, o critério que deveria ser colocado na mesa antes de qualquer outro, mas que frequentemente é deixado para depois: a estratégia de saída. Quem está investindo para vender os lotes ou unidades no curto prazo tem necessidades muito diferentes de quem está construindo um patrimônio para se valorizar ao longo de uma década. A liquidez dos dois produtos é distinta, o perfil de comprador é diferente e o nível de gestão exigido após o lançamento varia consideravelmente. Tomar essa decisão com clareza sobre o objetivo do investimento é o que permite que o produto escolhido, independentemente do modelo, seja aquele que vai entregar os resultados esperados dentro do horizonte de tempo planejado.
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Autor: Diego Rodríguez Velázquez